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Responsabilidade pela reparação de terraços

Post By: on 09/02/2018 Tags: , , ,

Humidades e infiltrações em piso inferior

O Supremo Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que os terraços intermédios que sirvam de cobertura, ainda que parcial, a frações de pisos inferiores ao último pavimento são necessariamente partes comuns do prédio, independentemente do piso em que se situem e de o seu uso estar, em exclusivo, afeto a algum dos condóminos, cabendo a todo os condóminos a responsabilidade pela sua conservação e impermeabilização.

O caso

O proprietário de uma fração autónoma de um prédio constatou a existência de humidades, infiltrações e quedas de água no seu imóvel depois dos vizinhos de cima terem realizado obras no terraço situado mesmo por cima da zona de quartos do seu apartamento. Terraço esse que, segundo o título constitutivo da propriedade horizontal, era parte integrante da fração de cima.

Contratada uma empresa para proceder à impermeabilização de todos os terraços e fachadas do prédio, esta não conseguiu resolver os problemas verificados na fração, o que levou o seu proprietário a recorrer a tribunal, intentando uma ação contra o vizinho de cima, o condomínio e a empresa que fora encarregue da reparação, na qual exigiu a reparação do terraço, ou que lhe fosse dado acesso ao mesmo para proceder a essa reparação, a expensas dos réus. Exigiu ainda uma indemnização pelos prejuízos que tinha sofrido.

Mas a ação foi julgada improcedente, decisão da qual o autor recorreu para o Tribunal da Relação do Porto e depois para o STJ.

Apreciação do Supremo Tribunal de Justiça

O STJ concedeu parcial provimento ao recurso, condenando os proprietários do imóvel de cima a permitirem ao autor o acesso ao telhado, para proceder à reparação da sua impermeabilização, e a suportarem o custo dessa reparação bem como o pagamento de uma indemnização, tudo na proporção do valor da sua fração.

Decidiu o STJ que os terraços intermédios que sirvam de cobertura, ainda que parcial, a frações de pisos inferiores ao último pavimento são necessariamente partes comuns do prédio, independentemente do piso em que se situem e de o seu uso estar, em exclusivo, afeto a algum dos condóminos, cabendo a todo os condóminos a responsabilidade pela sua conservação e impermeabilização.

Resulta da lei que ainda que o terraço figure no título constitutivo da propriedade horizontal como integrando uma determinada fração autónoma, ele será imperativamente parte comum do prédio, pois uma coisa é a propriedade de tal parte comum e outra, com ela inconfundível, é a afetação, em uso exclusivo, do terraço a um determinado condómino. Essa invalidade da inclusão do terraço numa das frações opera sem necessidade de ser declarada judicialmente a nulidade parcial do título constitutivo que o incluiu numa fracção autónoma.

Sendo o terraço parte comum do prédio, a responsabilidade pelas despesas da sua conservação cabe aos condóminos, em proporção do valor das suas frações. Embora a lei refira que, tratando-se de partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos, essas despesas de conservação ficam a cargo dos que delas se servem, esse preceito tem de ser devidamente interpretado, no sentido de que apenas é aplicável na medida em que essas despesas se relacionem com essa afetação exclusiva. Ora, estando em causa a impermeabilização do terraço e não se tendo provado que o mesmo tenha sido danificado pelas obras levadas a cabo pelos proprietários da fração ao qual o mesmo está afeto, não podem as despesas considerar-se da exclusiva responsabilidade do proprietário da fração por não se relacionarem com a afetação ao uso exclusivo dessa fração, isto é, com a sua utilização individualizada.

Cabendo a todos os condóminos a responsabilidade pela conservação do terraço, ou, mais especificamente, pela sua impermeabilização, recai igualmente sobre os mesmos a obrigação de indemnizar algum condómino que sofra danos resultantes de vício de impermeabilização, também na proporção do valor das respetivas frações, verificados que estejam os pressupostos gerais da responsabilidade civil extracontratual.

Não sendo possível condenar os condóminos proprietários da fração à qual está afeta o terraço, nem na reparação dos prejuízos sofridos, nem a suportarem por si sós as despesas de reparação, nem, também por si sós, a indemnizarem o autor pelos danos causados, por não estarem em juízo o condomínio ou os demais condóminos, por si mesmos, nada obsta a que sejam condenados a facultar o acesso ao terraço, para que o autor possa por si proceder à reparação, tal como não impede a condenação dos mesmos na parte que lhes caiba suportar, quer dos encargos com a reparação, quer da indemnização pelos prejuízos sofridos.

Tendo as instâncias julgado prejudicado o apuramento do valor da reparação e, bem assim, a apreciação dos pressupostos da responsabilidade civil e a proporção que cabia aos réus suportar, por terem entendido que a natureza comum do terraço impedia qualquer procedência da ação, ordenou o STJ que o processo baixasse ao Tribunal da Relação para que procedesse a esse apuramento e apreciação.

Referências

  • Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, proferido no processo n.º 1989/09.0TVPRT.P2.S1, de 12 de outubro de 2017
  • Código Civil, artigos 13.º, 286.º, 294.º, 417.º, 483.º, 492.º, 493.º, 494.º, 1305.º, 1346.º, 1347.º, 1405.º, 1406.º, 1408.º, 1409.º, 1411.º, 1412.º, 1420.º, 1421.º, 1422.º, 1423.º, 1424.º, 1427.º, 1428.º e 1438.º-A.


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