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Registo predial, arresto e penhora

Post By: on 05/02/2017 Tags: , , ,

 

Efeitos do registo provisório de aquisição

O Tribunal da Relação do Porto (TRP) decidiu que o registo provisório de aquisição apenas protege o adquirente face a posteriores direitos incompatíveis que assentem em titulo dispositivo proveniente do titular inscrito e não de atos praticados por terceiros contra o titular do registo definitivo, nomeadamente de arresto ou de penhora, que sejam inscritos em momento posterior ao do registo provisório e antes da celebração da escritura de compra e venda.

O caso

Em virtude de uma operação bancária, uma sociedade ficou detentora de uma livrança subscrita por outra sociedade e avalizada pelo respetivos sócios, a qual, depois de apresentada a pagamento, não foi paga.

Em consequência, a sociedade credora instaurou uma ação executiva, sem que tenha conseguido obter qualquer pagamento. Uma vez que a sociedade subscritora da livrança fora entretanto declarada insolvente, a credora decidiu agir contra os sócios. Sabendo que o único bem que estes detinham era um imóvel e que se preparavam para o vender, a sociedade promoveu o arresto do mesmo, o qual foi decretado e registado.

Só que entretanto os proprietários tinham registado a aquisição provisória do imóvel a favor de terceiros, tendo a compra e venda sido mais tarde concretizada, em data posterior ao arresto. Perante a concretização da venda do imóvel, a sociedade credora recorreu a tribunal pedindo para que a mesma fosse declarada ineficaz em relação a ela e para que lhe fosse reconhecido o direito a executá-lo para satisfação do seu crédito.

Apesar da contestação dos réus, o tribunal julgou a ação procedente declarando a compra e venda inoponível em relação à sociedade credora, por ser posterior ao registo do arresto, e reconheceu-lhe o direito de prosseguir com o processo executivo e de executar o imóvel para pagamento da quantia garantida pelo arresto.
Inconformados com esta decisão, os réus recorreram para o TRP defendendo que o arresto era ineficaz em relação ao registo provisório de aquisição previamente realizado a favor dos compradores.

Apreciação do Tribunal da Relação do Porto

O TRP negou provimento ao recurso, confirmando a decisão recorrida, ao decidir que o registo provisório de aquisição apenas protege o adquirente face a posteriores direitos incompatíveis que assentem em titulo dispositivo proveniente do titular inscrito e não de atos praticados por terceiros contra o titular do registo definitivo, nomeadamente de arresto ou de penhora, que sejam inscritos em momento posterior ao do registo provisório e antes da celebração da escritura de compra e venda.

O registo provisório de aquisição tanto pode assentar numa declaração do titular inscrito como num contrato-promessa de compra e venda sem eficácia real. Como é evidente, nestas situações, o que se inscreve é a aquisição, mas o título que serve de base a tal registo não é um facto jurídico aquisitivo de um direito real, pois tal título ainda não existe.

Na falta de eficácia real, do contrato-promessa de compra e venda de imóveis apenas resultam direitos obrigacionais, já que a propriedade apenas se transfere com a celebração da escritura ou por documento particular autenticado.

Razão pela qual o registo provisório de aquisição com base em contrato-promessa não pode ter o efeito de fazer retroagir a aquisição da propriedade do imóvel, a qual só ocorrerá com a celebração do contrato definitivo, à do registo provisório. Fá-lo se o direito substantivo o permitir, isto é se do contrato resultar uma garantia ou direito real, mas não se dele apenas resultarem direitos de natureza obrigacional.

Nesse sentido, o registo provisório de aquisição traduz-se numa reserva de propriedade própria, através do qual se permite que o titular registal inscrito, que pretenda alienar o seu direito apenas no futuro, limite a eficácia substantiva de atos posteriores que se revelem incompatíveis com o direito que virá a nascer na esfera jurídica daquele a favor de quem é feita a inscrição provisória, ficando, por isso, desde logo privado dos benefícios inerentes à sua posição registal, em proveito do futuro adquirente.

Não obstante, essa limitação apenas opera face a posteriores direitos incompatíveis que assentem em título dispositivo proveniente do titular inscrito, não assegurando, portanto, o futuro adquirente face a atos legitimamente praticados por terceiros contra o titular do registo definitivo, com sejam o arresto ou penhora, já que não é razoável supor que o legislador tenha pretendido atribuir ao titular inscrito a possibilidade de limitar a eficácia substantiva de uma eventual e futura atuação legítima de terceiros.

Deste modo, tendo o procedimento cautelar de arresto sido registado depois de averbado o registo provisório de aquisição e tendo a compra e venda sido concretizada já depois de decretado e registado o arresto do imóvel, essa compra e venda, apesar de válida, é necessariamente inoponível em relação ao credor.

Referências

  • Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, proferido no processo n.º 3855/14.8TBMAI.P1, de 15 de dezembro de 2016
  • Código do Registo Predial, artigos 2.º, 6.º, 47.º e 92.º
  • Código Civil, artigos 408.º, 413.º, 622.º, 819.º, 874.º, 879.º, 1316.º e 1317.º

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