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Fiança em contrato de arrendamento comercial

Post By: on 13/04/2016 Tags: , , ,

 

Extinção da fiança no fim do prazo inicial do arrendamento

O Supremo Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a fiança prestada em contrato de arrendamento para fins não habitacionais celebrado antes de junho de 2006, sem fixação expressa do número de renovações do contrato para as quais se manteria válida, extingue-se ao fim de cinco anos após a primeira renovação.

O caso

Em maio de 2002 a proprietária de um imóvel arrendou-o a uma empresa para que esta nele explorasse uma casa de chá, pastelaria e geladaria.

O contrato foi celebrado pelo prazo de um ano, renovável por iguais períodos, e com fiadores que assumiram a responsabilidade solidária com a empresa pelo cumprimento de todas as obrigações emergentes do contrato de arrendamento, quer pelo seu período inicial, quer pelas suas renovações, renunciando expressamente ao benefício de excussão e declarando que a fiança se manteria após o decurso do prazo de cinco anos sobre a primeira renovação e até à restituição do prédio arrendado.

Em janeiro de 2011, a senhoria comunicou à empresa a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas e instaurou contra ela e contra os fiadores uma execução para cobrança das rendas em dívida e das respetivas penalizações e outra para devolução do locado.

Uma das fiadoras opôs-se à execução defendendo que a fiança se extinguira por terem decorrido mais de cinco anos após primeira renovação.

O tribunal apenas entendeu que não era devido o pagamento de penalizações pelo atraso no pagamento das rendas, tendo quanto ao mais ordenado que a execução prosseguisse. Inconformada com essa decisão, a fiadora recorreu para o TRP.

Este deu provimento ao recurso, ordenando a extinção da execução contra a fiadora, ao considerar que a fiança por ela prestada se extinguira cinco anos após a primeira renovação do contrato de arrendamento. Foi, então, a vez da senhoria recorrer dessa decisão para o STJ.

Apreciação do Supremo Tribunal de Justiça

O STJ negou provimento ao recurso, confirmando a extinção da execução contra a fiadora, ao decidir que a fiança prestada em contrato de arrendamento para fins não habitacionais celebrado antes de junho de 2006, sem fixação expressa do número de renovações do contrato para as quais se manteria válida, se extingue no final de cinco anos após a primeira renovação.

Até junho de 2006, a lei previa que a fiança pelas obrigações do locatário abrangia apenas, salvo estipulação em contrário, o período inicial de duração do contrato. E que no caso do fiador se obrigar relativamente aos períodos de renovação, sem no entanto limitar o número destes, a fiança se extinguia, na falta de nova convenção, logo que fosse alterada a renda ou decorresse o prazo de cinco anos sobre o início da primeira prorrogação.

Esta norma foi entretanto revogada, mas continua a ser aplicável aos contratos de arrendamento celebrados durante a sua vigência por ter sido na consideração desse regime legal que o fiador avaliou o risco da responsabilidade que assumiu.

E embora a sua interpretação, no que concerne à questão de saber se a fiança do locatário abrangia ou não as prorrogações do contrato de arrendamento urbano, não fosse pacífica, deve entender-se que só através da indicação expressa e precisa na declaração inicial do número de renovações abrangidas pela fiança ou da outorga de uma nova convenção de fiança, que traduzisse a reafirmação da vontade de o fiador continuar vinculado à garantia que prestara, é que esta podia perdurar além do período de cinco anos posterior à primeira renovação do contrato.

Nesse sentido, a mera declaração no contrato de arrendamento de que a fiança cobriria as obrigações emergentes do mesmo, quer pelo seu período inicial, quer pelas suas renovações e de que se manteria mesmo após o decurso do prazo de cinco anos sobre a primeira renovação, por ser omissa quanto à expressa previsão de um concreto número de renovações ou de um período de duração da fiança, não observa as exigências legais necessárias para que a garantia persista para além do prazo de cinco anos após a primeira renovação do contrato. E sendo contemporânea com a outorga do contrato nem sequer poderá valer como nova convenção, por lhe faltar a necessária autonomia.

Pelo que, a fiança assim prestada tem necessariamente que se considerar extinta no final do quinto ano posterior ao início da primeira renovação do contrato de arrendamento, deixando de ser possível exigir do fiador o pagamento de quaisquer rendas que se tenham vencido após essa data, e devendo ser declarada extinta a execução que tenha sido contra ele intentada para esse efeito.

Referências

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