Prazo para a eficácia da denúncia em caso de demolição

O Tribunal da Relação de Lisboa (TRL) decidiu que a inobservância da antecedência de seis meses, prevista na lei para a denúncia do contrato de arrendamento para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, não obsta à produção do efeito extintivo do contrato a que a denúncia se dirige, embora o arrendatário apenas fique obrigado a entregar o locado passados seis meses da receção da comunicação da denúncia.

O caso

Uma sociedade imobiliária proprietária de um prédio na Baixa de Lisboa, pretendendo proceder à sua demolição para construção de um novo edifício, e na impossibilidade de chegar à acordo com a empresa a quem, pelo menos desde 1956, estava arrendado um pequeno espaço no vão de escada do prédio, onde funcionava uma ourivesaria, enviou-lhe uma carta registada com aviso de receção, em 19/12/2014, denunciando o contrato, carta essa que foi devolvida e reenviada, tendo sido recebida pela empresa arrendatária em 07/01/2015.

Na carta a sociedade indicava como prazo para a desocupação do locado o dia 30/06/2015, tendo o sócio gerente da empresa arrendatária se recusado a sair alegando que tinha 83 anos de idade e que a atividade desenvolvida no local era o seu único sustento.

A sociedade recorreu, então, a tribunal, o qual declarou válida a denúncia do contrato de arrendamento, condenado a empresa arrendatária a entregar o locado livre e devoluto, contra o pagamento de uma indemnização de valor equivalente a um ano de renda.

Inconformada com esta decisão, a empresa recorreu para o TRL invocando a ilegitimidade da sociedade imobiliária, uma vez que entretanto havia vendido o imóvel, e que a denúncia não era eficaz porque aquela não tinha respeitado o prazo legal de seis meses.

Apreciação do Tribunal da Relação de Lisboa

O TRL negou provimento ao recurso ao decidir que a inobservância da antecedência de seis meses, prevista na lei para a denúncia do contrato de arrendamento para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, não obsta à produção do efeito extintivo do contrato a que a denúncia se dirige, embora o arrendatário apenas fique obrigado a entregar o locado passados seis meses da receção da comunicação da denúncia.

De acordo com a lei, o senhorio pode denunciar o contrato para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado. A denúncia pelo senhorio com tal fundamento é feita mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupação e da qual conste de forma expressa, sob pena de ineficácia, o fundamento da denúncia.

Essa antecedência visa garantir ao arrendatário um prazo mínimo para poder organizar-se e proceder à entrega do locado, impedindo que o senhorio exija a desocupação antes de seis meses depois da competente comunicação, não se tornando a denúncia eficaz antes de decorrido esse prazo.

Assim sendo, o facto de na comunicação efetuada pelo senhorio este indicar uma data para a desocupação que não respeite rigorosamente essa antecedência mínima de seis meses, não retira eficácia a essa comunicação. Ela só não será é eficaz antes de decorrido esse prazo.

Depois de tal acontecer, o inquilino fica obrigado a desocupar o locado.

Além disso, a comunicação enviada pelo senhorio ao arrendatário, por carta registada com aviso de receção, a denunciar o contrato com fundamento na demolição do imóvel respetivo, opera mesmo quando essa carta seja devolvida. O que torna irrelevante a data em que a mesma foi efetivamente recebida pelo inquilino.

Pelo quem, tendo a comunicação enviada pela senhoria operado muito antes da data de 07/01/2015, na qual a arrendatária recebeu, de facto, a carta da denúncia, e, ainda que assim não fosse, tendo-se tornado necessariamente eficaz decorridos seis meses sobre essa data, está a arrendatária obrigada a proceder à desocupação do locado.

O TRL afirmou ainda que a transmissão a terceiro do imóvel locado, na pendência de ação em que se discute a denúncia do arrendamento por parte do proprietário e senhorio, não afeta a legitimidade deste como autor na causa nem impede o prosseguimento dos autos.

Referências

• Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, proferido no processo n.º 15129/15.2T8LSB.L1-7, de 23 de maio de 2017
• Código Civil, artigo 1103.º

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