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Contrato-promessa de compra e venda de imóvel

Post By: on 09/03/2018 Tags: , , ,

Inexistência de incumprimento definitivo

O Supremo Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que não existe incumprimento definitivo do contrato-promessa que possa ser imputado a alguma das partes quando a promitente-vendedora não tenha interpelado o comprador para marcar a escritura e este não tenha comparecido na data agendada para o efeito, alegando que já tinha resolvido o contrato, com fundamento numa inexistente perda de interesse no mesmo.

O caso

Em abril de 2006, duas sociedades proprietárias de um imóvel prometeram vendê-lo ao sócio gerente de uma delas, que o prometeu comprar, pelo preço de 230.000 euros, mediante a entrega de 60.000 euros a título de sinal, 30.000 para cada uma das vendedoras.

Devido ao embargo da obra por parte da Câmara Municipal, ficou acordado que a escritura seria outorgada 30 dias após o cancelamento do registo do embargo, sendo para o efeito marcada pelo promitente-comprador. O imóvel foi entregue ao promitente-comprador em agosto de 2007, tendo o registo do embargo sido levantado em fevereiro de 2009. No início de março, uma das vendedoras informou o comprador de que estavam reunidas as condições para a outorga da escritura, a qual se poderia realizar no prazo de trinta dias.

Após a troca de diversas cartas, em outubro de 2011 o promitente-comprador comunicou a resolução do contrato-promessa, invocando, além do mais, a perda de interesse na compra do imóvel, devido à diminuição dos seus rendimentos e à impossibilidade de recurso ao crédito. Rejeitando a resolução do contrato, a sociedade vendedora da qual o comprador não era sócio gerente marcou a escritura pública, à qual nem o comprador nem a outra sociedade vendedora compareceram.

Após a emissão da licença de utilização, a sociedade vendedora voltou a marcar a escritura, que voltou a não se realizar, tendo o comprador alegado sempre que já tinha resolvido o contrato. A sociedade recorreu então a tribunal, agindo contra a outra sociedade vendedora e o comprador, pedindo que fosse declarado resolvido o contrato-promessa de compra e venda e lhe fosse reconhecido o direito a fazer seu o sinal que tinha recebido. O promitente-comprador contestou, pedindo em reconvenção que lhe fosse reconhecido o direito a receber o sinal em dobro, face ao incumprimento da vendedora.

O tribunal deu razão ao comprador mas, após recurso para o Tribunal da Relação, este revogou essa decisão declarando resolvido o contrato-promessa, reconhecendo à sociedade vendedora o direito a fazer seu o sinal recebido e condenando o comprador a pagar-lhe 300 euros mensais até à efetiva desocupação e restituição do imóvel. Inconformado, este recorreu para o STJ.

Apreciação do Supremo Tribunal de Justiça

O STJ concedeu provimento parcial ao recurso, absolvendo o promitente-comprador, ao decidir que não existe incumprimento definitivo do contrato-promessa que possa ser imputado a alguma das partes quando a promitente-vendedora não tenha interpelado o comprador para marcar a escritura e este não tenha comparecido na data agendada para o efeito alegando que já tinha resolvido o contrato, com fundamento numa inexistente perda de interesse no mesmo.

Ultrapassado o prazo previsto no contrato-promessa para a formalização da escritura, o promitente-comprador, quando incumbido do dever de marcar a escritura, pode incorrer na situação de mora se não fizer essa marcação. Mora essa que subsiste enquanto a prestação não for efetuada ou se mantiver o interesse do credor na prestação. Perdido objetivamente o interesse na prestação, ou não sendo esta realizada dentro do prazo razoavelmente fixado pelo credor, a obrigação considera-se como não cumprida, com todas as consequências daí emergentes. Para o efeito, essa perda do interesse do credor terá de resultar de uma apreciação objetiva da situação.

Noutras situações, porém, pretendendo o credor converter, legitimamente, a mora em incumprimento definitivo, a lei atribui-lhe o poder de fixar, ao devedor em mora, um prazo razoável para além do qual deixa de lhe interessar mais a prestação. Para esse efeito, o credor pode então interpelar o devedor, intimando-o a cumprir a prestação, dentro de um prazo razoável, com a advertência, muito clara, de que a falta da prestação, no prazo fixado, o fará incorrer no incumprimento definitivo da obrigação.

Tendo o promitente-comprador comunicado a resolução do contrato-promessa, invocando a perda de interesse na compra do imóvel, sem que se tenham provado os factos por ele alegados para fundamentar essa perda de interesse e tendo-se mantido a residir no imóvel, essa resolução, não se baseando na lei ou em convenção, é ilícita, não produzindo o efeito jurídico pretendido pelo seu declarante.

Porém, não podendo imputar-se o incumprimento do contrato-promessa às promitentes-vendedoras, pois não era a elas que cabia agendar a escritura, também não é possível atribuir esse incumprimento ao promitente-comprador. Isto porque não só não foi interpelado para proceder à marcação da escritura, sob a cominação de se considerar, para todos os efeitos, como não cumprida a obrigação, como também a sua falta de comparência à escritura marcada pela vendedora não pode ser vista como equivalendo a uma recusa inequívoca em outorgar o contrato prometid porque sempre justificou essa ausência com o facto de ter previamente resolvido o contrato.

Inexistindo uma situação de incumprimento definitivo do contrato-promessa, imputável a qualquer um dos contraentes, estão estes ainda em condições de celebrar o contrato prometido, por ainda ser possível, o que determina a improcedência tanto da ação como da reconvenção.

Referências

  • Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, proferido no processo n.º 406/12.2TVLSB.L1.S1, de 2 de novembro de 2017
  • Código Civil, artigos 410.º, 432.º e 808.º

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