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Venda de imóvel com defeitos

Post By: on 20/04/2016 Tags: , , , ,

 

Especificidades quando imóvel é construído e vendido por particular

O Tribunal da Relação de Lisboa (TRL) decidiu que, em caso de existência de defeitos em imóvel construído e vendido por um particular, caduca o direito do comprador agir contra o vendedor quando não o faça no prazo de um ano a contar da data em que denunciou os defeitos.

O caso

Em fevereiro de 2004, uma mulher comprou a um particular uma moradia que este tinha construído, a qual, depois de habitada, começou a apresentar infiltrações que, pela sua intensidade, obrigaram à colocação de recipientes de recolha de água e que causaram problemas de humidade em diversas assoalhadas da moradia.

Interpelado pela compradora para resolver os defeitos, o vendedor foi efetuando algumas reparações pontuais que, no entanto, não solucionaram o problema.

Em janeiro de 2009, a compradora voltou a comunicar ao vendedor os defeitos existentes na moradia e pediu um diagnóstico a uma empresa especializada que concluiu que, além de o nível de qualidade da construção ser mau, deveria ter sido aplicado um isolamento especial entre a laje da cobertura e as telhas que cobriam o telhado, o qual, apesar de constar da memória descritiva e justificativa do projeto, nunca chegara a ser colocado.

Na posse desse relatório de diagnóstico, a compradora solicitou, por escrito, em fevereiro de 2009, ao vendedor uma tomada de posição quanto às conclusões do diagnóstico, mas não obteve qualquer resposta.

Face ao arrastar da situação, a compradora, em maio de 2010, recorreu a tribunal pedindo para que o vendedor fosse condenado a reparar e a eliminar os defeitos existentes na habitação bem como a indemnizá-la por todos os danos sofridos.

Mas a ação foi julgada improcedente depois de o tribunal ter concluído que a compradora deixara caducar o seu direito de ação. Inconformada com essa decisão, ela recorreu para o TRL.

Apreciação do Tribunal da Relação de Lisboa

O TRL negou provimento ao recurso, confirmando a improcedência da ação, ao decidir que a compradora deixara caducar o seu direito de agir judicialmente contra o vendedor ao intentar a ação mais de um ano depois de ter denunciado os defeitos.

O regime aplicável à venda de coisas defeituosas prevê a possibilidade de o comprador de coisa defeituosa pedir a anulação do contrato por erro ou por dolo, a redução do preço ou exigir do vendedor a reparação da coisa.

Estes direitos do comprador estão sujeitos a prazos de caducidade, quer em termos de denúncia dos defeitos, quer para a propositura da ação.

Assim, a denúncia dos defeitos, no caso da coisa vendida ser um imóvel, deve ser feita até um ano depois de conhecido o defeito e no prazo máximo de cinco anos após a entrega do imóvel.

Quando à propositura da ação, estando em causa um contrato de compra e venda de imóvel em que o vendedor o construiu, modificou ou reparou, são aplicáveis as regras da empreitada, o que tem como consequência que o prazo de propositura de ação seja de um ano e não o prazo geral de seis meses.

Não sendo de aplicar o regime legal da venda de bens de consumo, que contempla um prazo de três anos para a propositura da ação, a contar da denúncia, no caso de bens imóveis, quando não tenha sido alegado e provado que o vendedor construiu a casa no âmbito de uma atividade profissional, uma vez que esse regime apenas vigora para os contratos de compra e venda celebrados entre profissionais e consumidores.

Como tal, ainda que a compradora tenha denunciado os defeitos no imóvel dentro dos cinco anos posteriores à sua entrega, caduca o seu direito quando intenta a ação contra o vendedor mais de um ano depois de ter feito essa denúncia.

E embora o reconhecimento do direito da compradora por parte do vendedor interrompa o prazo de caducidade, para que tal aconteça esse reconhecimento tem de ser anterior à verificação da caducidade e tem de ser expresso e inequívoco.

Não sendo, por isso, possível concluir que houve reconhecimento apenas porque o vendedor procedeu a algumas reparações pontuais e confessou, na sua contestação à ação intentada já depois de de decorrido o prazo de caducidade, ter alterado o projeto sem, contudo, admitir que essa alteração tenha causado as infiltrações reclamadas pela compradora.

Referências

  • Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, proferido no processo n.º 2151-10.4TBCSC.L1-6, de 25 de fevereiro de 2016
  • Código Civil, artigos  298.º, 331.º n.º 2, 916.º, 917.º e 1225.º
  • Decreto-Lei n.º 67/2003, de 08/4, artigos 1.º-A e 5.º n.º 4

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