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Contrato-promessa de compra e venda

Post By: on 20/12/2016 Tags: , , ,

 

Transmissão da posse do imóvel

O Tribunal da Relação de Évora (TRE) decidiu que o contrato-promessa de compra e venda não é suscetível de, só por si, transmitir a posse do imóvel ao promitente-comprador, o qual, quando obtém a entrega do mesmo antes da celebração da escritura, fica na situação de mero detentor ou possuidor precário.

O caso

Em maio de 1981, um casal celebrou um contrato-promessa de compra e venda com uma imobiliária, pelo qual prometeu comprar e esta prometeu vender-lhe uma apartamento.

Embora nesse contrato tivesse ficado estipulado que a escritura seria realizada no prazo de seis meses, tal nunca chegou a acontecer, tendo o casal passado a habitar o apartamento a partir de agosto de 1981, suportando todos os custos e encargos com o mesmo.

A situação arrastou-se, o marido entretanto morreu e, em 2011, a mulher, junto com os filhos, acabou por intentar uma ação contra os sócios da imobiliária, que entretanto fora dissolvida, pedindo para que fosse declarado que esta incumprira o contrato-promessa de compra e venda e fosse proferida sentença que permitisse realizar a escritura de compra e venda. Subsidiariamente, a m pediu para ser declarada, junto com os seus filhos, como únicos e legais proprietários do imóvel, por o terem adquirido por usucapião.

Mas a ação foi declarada improcedente, depois da compradora ter falhado em depositar a totalidade do preço acordado para a compra do apartamento e do tribunal ter entendido que não se dera a aquisição do mesmo por usucapião. Inconformada, a mulher recorreu para o TRE.

Apreciação do Tribunal da Relação de Évora

O TRE negou provimento ao recurso, confirmando a decisão recorrida, ao decidir que o contrato-promessa não é suscetível de, só por si, transmitir a posse do imóvel ao promitente-comprador, o qual, quando obtém a entrega do mesmo antes da celebração da escritura, fica na situação de mero detentor ou possuidor precário.

Segundo o TRE, mesmo quando tenha ocorrido a tradição da coisa prometida comprar, o promitente-comprador não deixa de ser um possuidor em nome alheio ou um mero detentor em nome de outrem.

Assim, o promitente-comprador investido com a tradição, nomeadamente de um imóvel objeto do contrato-promessa, goza de poderes que integram um verdadeiro direito de uso, passando a aproveitar todas as utilidades que esse imóvel lhe pode proporcionar, mas tal não lhe confere o estatuto de possuidor.

Ainda que se tenha provado que o promitente-comprador, a partir da aceitação das chaves, passou a suportar as despesas relativas à fração, o facto é que essas despesas são despesas correntes e, eventualmente, necessárias à exploração da fração e que se inscrevem no leque de despesas que qualquer ocupante teria necessidade de efetuar para disfrutar da mesma.

Os atos que permitiriam transmutar, subverter e reverter para a sua esfera pessoal o direito de propriedade sobre a fração teriam que integrar a inversão do título de posse, ou seja, o promitente-comprador teria de passar a agir sobre a fração perante os titulares do direito de propriedade como se verdadeiro proprietário fosse.

Para que tal aconteça é necessário que o detentor do imóvel, em nome alheio, se apresente perante aquele em nome de quem detinha com uma atitude ou um comportamento diverso daquele que havia assumido até esse momento, isto é, confrontando o titular do direito com um comportamento típico de quem passou a possuir sem qualquer constrangimento ou liberto de peias que tolhessem o uso, a fruição e a disposição plenas do bem. O anterior proprietário tem que tomar conhecimento que a partir de determinado momento, e perante a evidência dos atos materiais que lhe são patenteados e que ele reconhece, se criou um novo estado jurídico relativamente àquela concreta coisa e que ele aceita esse novo estatuto.

Não sendo suficiente para que se verifique essa inversão do título de posse, e se possa iniciar a contagem do prazo necessário para a verificação da usucapião, que o promitente-comprador tenha suportado todos os custos e encargos com o imóvel e que o próprio ou os vizinhos o tenham visto e considerado como possuidor em nome próprio.

Referências

  • Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, proferido no processo n.º 7103/11.4TBSTB.E1, de 30 de junho de 2016
  • Código Civil, artigos 1253.º e 1265.º

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